Russlands Finanzministerium plant für 2027 eine Änderung, die den Verkauf von Wohnungen und anderem Grundeigentum enger mit dem übrigen Einkommen eines Steuerpflichtigen verknüpfen würde. Dadurch könnten Einkünfte aus einer Immobilientransaktion in eine höhere Stufe der progressiven Einkommensteuer fallen. Der Höchstsatz von 22 Prozent wäre dabei nicht auf jeden Verkauf anzuwenden, sondern nur auf den Teil des Jahreseinkommens oberhalb von 50 Millionen Rubel.
Die Pläne wurden unmittelbar nach dem Abschluss des Wahlprozesses bekannt. Sie stehen in einem angespannten finanzpolitischen Umfeld: Für 2027 sind nach den vorliegenden Angaben Verteidigungsausgaben von 17,1 Billionen Rubel und ein Haushaltsdefizit von mehr als 5,5 Billionen Rubel vorgesehen. Die geplante Immobilienregel ist Teil eines größeren Pakets, mit dem die Regierung zusätzliche Einnahmen erschließen will.
Über die Vorhaben berichtete am 3. Oktober Novaya Gazeta Europe. Auch AIF Kaluga beschrieb die geplante Neuberechnung der Steuer.
22 Prozent nur am oberen Ende
Nach dem Entwurf sollen Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien künftig gemeinsam mit anderen Jahreseinkünften berücksichtigt werden. Dazu können etwa Gehalt, Kapitalerträge und weitere steuerpflichtige Einnahmen gehören. Entscheidend wäre damit nicht mehr allein der einzelne Verkauf, sondern die Summe der Einkünfte innerhalb eines Kalenderjahres.
Die vorgesehene Staffel sieht 13 Prozent bis zu einem Jahreseinkommen von 2,4 Millionen Rubel vor. Für den Anteil zwischen 2,4 Millionen und 5 Millionen Rubel sollen 15 Prozent gelten, zwischen 5 Millionen und 20 Millionen Rubel 18 Prozent, zwischen 20 Millionen und 50 Millionen Rubel 20 Prozent. Auf Einkommen oberhalb von 50 Millionen Rubel wären 22 Prozent fällig.
Das ist eine progressive Skala: Wer eine höhere Grenze überschreitet, zahlt nicht auf den gesamten Betrag automatisch den höchsten Satz. Besteuert wird jeweils der Anteil in der entsprechenden Stufe. Trotzdem könnte ein Immobilienverkauf die steuerliche Belastung spürbar verändern, wenn sein Wert zusammen mit Lohn- oder Kapitalerträgen das Jahreseinkommen in eine höhere Kategorie hebt.
Besonders relevant ist das für Haushalte, die Wohnungen oder Häuser als Schutz gegen den Wertverlust von Bargeld betrachten. Ein gestiegener Verkaufspreis bedeutet allerdings nicht zwangsläufig einen realen Vermögensgewinn. Inflation, Renovierungen, Zinszahlungen oder der Kauf einer Ersatzwohnung können den tatsächlichen Vorteil deutlich verringern. Die geplante Berechnung würde sich jedoch an der steuerrechtlich definierten Einkommensbasis orientieren, nicht daran, ob die Kaufkraft des Verkäufers tatsächlich gestiegen ist.
Mehr Daten, mehr steuerpflichtige Objekte
Parallel zur Änderung bei den Einkommen soll die Kontrolle der Vermögenssteuern ausgeweitet werden. Der Föderale Steuerdienst soll Daten enger mit den Katasterbehörden austauschen. Ziel ist es, nicht erfasste Gebäude, Anbauten und Abweichungen zwischen den eingetragenen und den tatsächlichen Flächen aufzuspüren.
Damit könnte die Steuerbasis wachsen, ohne dass dafür ein neuer einheitlicher Steuersatz verkündet werden muss. Wird ein bislang nicht gemeldetes Objekt entdeckt oder eine größere tatsächliche Fläche festgestellt, kann sich die steuerliche Bewertung ändern. Wie viele Immobilien betroffen wären und wie die Kontrollen im Einzelfall umgesetzt würden, ist bislang nicht festgelegt.
Für besonders teure Immobilien ist zudem eine weitere Verschärfung vorgesehen. Die bisherige Begrenzung des jährlichen Anstiegs der Vermögenssteuer auf 10 Prozent soll für Objekte mit einem Katasterwert von mehr als 300 Millionen Rubel entfallen. Bei Neubewertungen könnten die Abgaben für solche Immobilien damit deutlich stärker steigen als bisher.
Der Staat sucht Einnahmen im privaten Vermögen
Die geplante Reform verbindet drei Hebel: mehr Einkommensarten in einer gemeinsamen Berechnung, einen umfassenderen Abgleich von Kataster- und Steuerdaten und weniger Begrenzungen bei der Besteuerung sehr wertvoller Immobilien. Dadurch würden private Vermögenswerte enger an die Finanzierung des Bundeshaushalts gekoppelt.
Die Regierung kann die Änderungen als progressive und damit gerechtere Besteuerung begründen: Höhere Gesamteinkünfte würden stärker belastet, besonders wertvolle Immobilien stärker kontrolliert. Für die Betroffenen bedeutet das jedoch, dass der Verkauf eines privaten Vermögensgegenstands nicht mehr isoliert betrachtet würde. Eine Transaktion, die bisher unterhalb einer bestimmten Schwelle lag, könnte zusammen mit anderen Einnahmen einen höheren Steuersatz auslösen.
Der Zeitpunkt erklärt den politischen Druck, ohne bereits die Einnahmen aus der Reform beziffern zu können. Die geplanten Militärausgaben haben ein außergewöhnlich hohes Niveau erreicht, während der Staat zugleich ein großes Defizit finanzieren muss. Neben der Immobilienbesteuerung steigen nach den vorliegenden Angaben unter anderem die Autoverwertungsabgabe, kommunale Tarife, Abgaben auf Elektronik sowie verschiedene Buß- und Verwaltungszahlungen.
Die Immobilienregel ist bislang ein Vorschlag und noch kein geltendes Recht. Offen bleiben damit die endgültige Definition der steuerpflichtigen Einnahmen, mögliche Abzüge und Ausnahmen sowie die Frage, wie weit die Neuregelung über sehr hohe Einkommen hinausreichen wird. Erst diese Details werden zeigen, ob vor allem vermögende Eigentümer betroffen sind oder ob der Verkauf einer gewöhnlichen Wohnung für deutlich mehr Haushalte zu einer zusätzlichen Quelle staatlicher Einnahmen wird.
