Ein von Alexander Lukaschenkos Regime als Weg zu bezahlbarem Eigentum beworbenes Wohnungsbaudarlehen hat für viele Käufer das Gegenteil bewirkt: Entwickler, die am Partnerprogramm der Belarusbank teilnehmen, haben die Preise für Neubauwohnungen nach der Einführung von Verbraucherkrediten zu 1 Prozent Zinsen im Schnitt um 10.000 Dollar angehoben.
Die Regelung verlagert den Vorteil der günstigeren Finanzierung weg von den Haushalten hin zu den Unternehmen, die die Wohnungen verkaufen. Käufer zahlen zwar weniger Zinsen auf den Kredit, doch diese Ersparnis wird durch einen höheren Kaufpreis aufgezehrt. Am Ende finanzieren sie eine teurere Immobilie und unterliegen zugleich einem fünfjährigen Verbot der vorzeitigen Rückzahlung. Belsats Bericht über das 1-Prozent-Kreditprogramm beschrieb die Preiserhöhung am 8. September 2026.
Genau darin liegt das zentrale Scheitern des Programms. Eine Maßnahme, die als direkte Form sozialer Unterstützung präsentiert wurde, ist zu einem Mechanismus geworden, über den die staatlich gestützte Senkung der Kreditkosten in zusätzliche Einnahmen für teilnehmende Entwickler und das Bankensystem umgewandelt werden kann.
Die Subvention steckt im Preis
Das Partnerprogramm beruhte auf einer einfachen öffentlichen Zusage: Menschen sollten neu gebaute Wohnungen mit Verbraucherkrediten zu nur 1 Prozent im Jahr kaufen können. Der niedrigere Zinssatz sollte die Belastung der Haushalte verringern und den Zugang zu neuem Wohnraum erleichtern.
Stattdessen erhöhten die teilnehmenden Entwickler die Preise der Wohnungen im Durchschnitt um 10.000 Dollar. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, denn die Preiserhöhung folgte auf die Einführung der bevorzugten Kreditregelung. Der günstigere Kredit senkte damit nicht zwangsläufig die Gesamtkosten des Eigentumserwerbs; er schuf vielmehr Spielraum für einen höheren Preis beim Verkauf.
Damit verändert sich die wirtschaftliche Bedeutung des Programms. Der sichtbare Vorteil wird über den Zinssatz gemessen, während die Kosten in den Preis des gekauften Objekts verlagert werden. Ein Käufer sieht einen Kredit zu 1 Prozent, muss aber zunächst einem höheren Preis für die Wohnung zustimmen. Der scheinbare Vorteil wird dadurch durch eine größere Kreditsumme und einen höheren Gesamtbetrag für den Kauf ausgeglichen.
Die Rückzahlungsbeschränkung schützt Käufer nicht
Auch der Spielraum der Käufer, dieses Ungleichgewicht zu korrigieren, ist durch die Regelung begrenzt. Das fünfjährige Verbot der vorzeitigen Rückzahlung hat die Preiserhöhungen nicht verhindert. Es erlaubt einem Haushalt, der den Kredit später als nachteilig empfindet, auch nicht, die Schuld vorzeitig zu begleichen und seine Belastung zu senken.
Diese Beschränkung ist wichtig, weil sie die Regelung für die beteiligten Institutionen stabiler macht. Der Käufer ist fünf Jahre lang an die vereinbarte Finanzierungsstruktur gebunden, während der höhere Immobilienpreis von Beginn an in der Transaktion verankert bleibt. Der günstigere Zinssatz ist damit kein vorübergehender Rabatt, den ein Kunde durch eine frühe Rückzahlung leicht ausgleichen könnte; er ist Teil einer längerfristigen finanziellen Verpflichtung.
Für Haushalte bedeutet das einen als Hilfe präsentierten Tausch. Sie erhalten Zugang zu günstigerem Kredit, doch der Preis der Wohnung steigt, bevor der Kredit überhaupt genutzt wird. Der finanzielle Vorteil des Darlehens wird dadurch geschmälert oder ganz aufgehoben, weil der Entwickler einen höheren Betrag verlangt.
Wer von dem Modell profitiert
Die Struktur kommt den Entwicklern zugute, die in das Belarusbank-Programm aufgenommen wurden, weil sie so einen Teil des Werts abschöpfen können, der durch die bevorzugte Kreditvergabe entsteht. Auch die Banken profitieren von einem Modell, das Kredite für teurere Immobilien stützt und die Kreditnehmer fünf Jahre lang an die vereinbarte Finanzierung bindet.
Die unmittelbare Last tragen die Käufer. Sie müssen den Kredit zurückzahlen und die Folgen des aufgeblähten Kaufpreises tragen. Selbst wenn die monatliche Zinsbelastung niedriger ist, können sie am Ende mehr für die Wohnung zahlen, als sie ohne die Preiserhöhung gezahlt hätten.
Auch politisch profitiert das Regime. Es kann das Vorhandensein eines 1-Prozent-Kredits als Beleg dafür anführen, dass es Wohnen bezahlbarer macht und die Bürger unterstützt. Die Maßnahme lässt sich deshalb leicht vermarkten: Der Zinssatz ist sichtbar, während die Verlagerung des Werts in den Immobilienpreis für jeden, der das Programm nur nach seinen beworbenen Bedingungen beurteilt, weniger offensichtlich ist.
In der Praxis stützt das Programm die Profitabilität von Entwicklern in einem von den Behörden kontrollierten Baumarkt. Der Staat kann die Regelung als Sozialpolitik darstellen, während der finanzielle Effekt die Unternehmen und Institutionen stärkt, die den zusätzlichen Wert aus der Subvention erhalten.
Bezahlbarer Wohnraum auf dem Papier, teurer Wohnraum in der Praxis
Der Widerspruch besteht nicht nur darin, dass einige Wohnungen teurer geworden sind. Er liegt darin, dass das zentrale Versprechen der Politik über eine Senkung der Kreditkosten definiert wird, während die teilnehmenden Verkäufer die Kosten der eigentlichen Wohnung erhöhen können. Die Politik kann damit günstige offizielle Statistiken über den Zugang zu Vorzugskrediten erzeugen, ohne eine vergleichbare Entlastung bei den Wohnkosten zu bewirken.
Auch der Sinn staatlicher Unterstützung wird dadurch geschwächt. Hilfe, die für Haushalte gedacht ist, kommt ihnen nicht vollständig zugute, wenn Entwickler den Wert dieser Unterstützung in ihre Preise einrechnen können. Der Käufer erhält den formalen Vorteil, doch der Marktteilnehmer, der die Wohnung verkauft, bestimmt, wie viel davon im Haushalt tatsächlich ankommt.
Das fünfjährige Verbot der vorzeitigen Rückzahlung verschärft das Ungleichgewicht, statt es zu korrigieren. Es verhindert, dass Käufer sich rasch aus den Finanzierungsbedingungen lösen, nachdem sie festgestellt haben, dass dem günstigeren Kredit eine teurere Immobilie gegenübersteht. Das Programm verbindet damit einen eingeschränkten Ausstieg mit einer Preisstruktur, die bereits einen großen Teil des beworbenen Vorteils aufgenommen hat.
Übrig bleibt ein Modell, in dem der Staat die öffentliche Erzählung kontrolliert, die Belarusbank die Vorzugsfinanzierung bereitstellt, die Entwickler höhere Preise festsetzen und die Haushalte die langfristige Verpflichtung tragen. Der 1-Prozent-Zinssatz hat die Wohnungen nicht billiger gemacht: Er hat es lediglich leichter gemacht, eine teurere Wohnung als bezahlbar zu vermarkten. Damit müssen die Behörden eine Wohnungspolitik verteidigen, deren messbare Gewinne vor allem bei Bankern und Bauunternehmen ankommen.
