Russische Bauträger stehen bei zahlreichen Wohnungsprojekten für die Jahre 2026 und 2027 vor einem Finanzierungsengpass. Einer Erhebung des Branchenportals „“ zufolge könnten sich bei 59 Prozent der erfassten Vorhaben die Fertigstellungstermine verzögern, weil Kreditlinien nicht ausreichen oder zusätzliches Kapital nur schwer zu beschaffen ist.
Die am 8. Oktober 2026 veröffentlichten Zahlen beziehen sich nicht auf einzelne kleinere Unternehmen. An der Befragung nahmen 17 Firmen aus den 30 größten Bauträgern Russlands teil. Das Ergebnis ist deshalb ein Hinweis auf ein branchenweites Problem – nicht jedoch der Beleg dafür, dass 59 Prozent der Projekte zwangsläufig aufgegeben werden.
Eine Zusammenfassung der Erhebung veröffentlichte URBC; die Zahlen wurden außerdem über einen Telegram-Kanal verbreitet.
Wenn das Kreditlimit vor dem Rohbau endet
Der Druck entsteht im Kern aus dem Zusammenspiel von teurer Finanzierung, steigenden Baukosten und schwächerer Nachfrage. Nach den in der Erhebung genannten Angaben war bei 55 Prozent der Projekte die ursprüngliche Grenze der Projektfinanzierung bereits zu niedrig angesetzt oder berücksichtigte die tatsächliche Kostenentwicklung nicht ausreichend. Weitere 43 Prozent der Vorhaben stießen bei dem Versuch, zusätzliche Mittel zu beschaffen, auf erhebliche beziehungsweise nicht überwindbare Schwierigkeiten.
Das russische Modell der Projektfinanzierung macht diese Lücke besonders problematisch. Banken stellen für ein konkretes Bauvorhaben eine Kreditlinie bereit und kontrollieren die Verwendung der Mittel. Reichen die genehmigten Gelder wegen höherer Material- oder Lohnkosten nicht bis zur Fertigstellung, kann der Bauträger die Finanzierung nicht ohne Weiteres aus anderen Projekten oder frei verfügbaren Einnahmen ergänzen. Er muss eine Erweiterung der Kreditlinie, neues Kapital oder eine Anpassung des Projekts erreichen.
Diese Optionen werden schwieriger, wenn Banken ihr Risiko begrenzen und die Nachfrage nach Wohnungen nachlässt. Ein Bau, dessen Wohnungen langsamer verkauft werden, bringt dem Bauträger weniger laufende Einnahmen. Gleichzeitig steigen die Ausgaben weiter, während die Kreditmittel bereits weitgehend ausgeschöpft sind.
Die straffe Geldpolitik der russischen Zentralbank verschärft den Kostendruck. Sie soll die hohe Inflation bremsen, führt aber zugleich zu zweistelligen Zinsen und verteuert die Finanzierung von Bauprojekten. Die Erhebung beziffert den Anstieg der Vergütung und Gebühren der Banken innerhalb von zwei Jahren im Durchschnitt auf 102 Prozent; der mittlere Anstieg lag demnach bei 64 Prozent. Der Kostenanteil der Projektfinanzierung nahm zusätzlich um 12 Prozent zu.
Finanzierung wird Teil des Quadratmeterpreises
Bankgebühren und Zinskosten machen den Angaben zufolge inzwischen rund 20 Prozent des Preises eines Quadratmeters aus. Damit ist die Finanzierung nicht mehr nur ein Hintergrundposten der Bilanz, sondern ein wesentlicher Bestandteil der Baukosten.
Die Bauträger versuchen, diese Belastung an die Käufer weiterzugeben. Um die Liquiditätsanforderungen der Banken zu erfüllen und eine Zielrendite von ungefähr 20 Prozent zu halten, werden die zusätzlichen Finanzierungskosten in die Kalkulation einbezogen. In der beschriebenen Praxis werden die Bankkosten bei der Preisbildung mit dem Faktor 1,2 angesetzt.
Das treibt die Preise für Neubauwohnungen nach oben, stellt die Gewinnspanne der Unternehmen aber nicht automatisch wieder her. Denn zugleich verteuern sich Baustoffe und Arbeitsleistungen. Wenn die Kosten schneller wachsen als die Verkaufserlöse, kann die Marge trotz höherer Quadratmeterpreise sinken.
Für die Bauträger entsteht dadurch ein Kreislauf: Höhere Preise verschlechtern die Erschwinglichkeit, teure Hypotheken begrenzen die Zahl der Käufer und langsamere Verkäufe reduzieren den Geldzufluss. Das erschwert wiederum die Finanzierung der nächsten Bauabschnitte und macht Banken vorsichtiger bei der Ausweitung von Kreditlinien.
Die Nachfrage gerät zusätzlich unter Druck
Auch die Verschärfung staatlich geförderter Wohnungsprogramme belastet den Markt. Zusammen mit den hohen Zinsen führt sie dazu, dass sich manche Haushalte gegen den Kauf einer Wohnung und für eine Mietwohnung entscheiden. Für die Bauträger bedeutet das, dass selbst fertiggestellte Wohnungen länger unverkauft bleiben können.
Unverkaufte Wohnungen binden Kapital, das für die Fertigstellung anderer Projekte benötigt wird. Gleichzeitig sinken die Einnahmen aus den bereits errichteten Gebäuden. Ein Unternehmen kann dadurch in eine Liquiditätskrise geraten, obwohl ein Teil seiner Immobilien fertig ist und grundsätzlich einen Wert besitzt.
Die Erhebung beschreibt damit nicht nur ein Problem einzelner Baugruben. Sie weist auf eine Spannung im gesamten Geschäftsmodell hin: Die Unternehmen sollen steigende Kosten finanzieren, dürfen die Preise aber nicht beliebig erhöhen, ohne weitere Käufer zu verlieren. Bei ausbleibenden Verkäufen wird die Abhängigkeit von Banken noch größer.
Verzögerungen treffen die Käufer
Eine verspätete Übergabe würde die finanziellen Folgen auf die Wohnungskäufer verlagern. Ihr Geld liegt bis zur Fertigstellung auf zinslosen Treuhandkonten. In einer Phase hoher Inflation verliert es dort an Kaufkraft, während die Käufer weiterhin auf ihre Wohnung warten.
Für Haushalte mit Hypothek kann sich die Belastung verdoppeln. Sie müssen unter Umständen länger Zahlungen für eine Wohnung leisten, die sie noch nicht nutzen können, und zugleich die Miete für eine Übergangswohnung aufbringen. Die konkrete Mehrbelastung hängt von der jeweiligen Finanzierung und der Dauer der Verzögerung ab. Das Grundproblem ist jedoch unabhängig davon: Ein Engpass beim Bauträger verursacht zusätzliche laufende Kosten beim Käufer.
Treuhandkonten schützen die Einlagen vor bestimmten Folgen eines unmittelbaren Zusammenbruchs des Bauträgers. Sie verhindern aber nicht, dass sich der Einzug verschiebt, Mietkosten steigen oder die Nutzung und ein späterer Verkauf der Immobilie hinausgezögert werden.
Risiko für die Zulieferkette
Die Bauwirtschaft ist eng mit Herstellern von Zement, Ziegeln, Stahl und Ausbauprodukten verbunden. Hinzu kommen Logistik, Maschinenbau, Metallurgie und Rohstoffförderung. Wenn Bauträger Projekte verlangsamen, Bauabschnitte verschieben oder Budgets kürzen, können die Folgen deshalb über die Immobilienunternehmen hinausreichen.
Weniger Aufträge würden die betroffenen Zulieferer zu Investitionskürzungen, einer Stilllegung von Kapazitäten oder einem Abbau von Arbeitsplätzen zwingen. Die vorliegenden Zahlen belegen nicht das Ausmaß eines solchen Dominoeffekts und auch nicht, dass jedes gefährdete Projekt tatsächlich unvollendet bleibt. Sie zeigen jedoch, dass die Finanzierungsprobleme bei großen Marktteilnehmern eine breitere Wirkung entfalten könnten.
Für 2026 und 2027 hängt nun viel davon ab, ob Banken die Kreditlinien an die inzwischen höheren Baukosten anpassen. Gelingt das nicht, bleiben den Bauträgern vor allem langsamere Verkäufe, höhere Preise oder die Suche nach zusätzlichem Kapital. Jede dieser Lösungen ist unter den gegenwärtigen Bedingungen schwieriger – und erhöht das Risiko, dass aus verspäteten Übergaben länger dauernde Baustellen werden.
