Ab dem 1. November 2026 müssen neue und verlängerte Hypothekenversicherungen in Russland Schäden durch Drohnenangriffe, Terroranschläge, Sabotage sowie den Absturz von Luftfahrzeugen oder Trümmern abdecken. Die Regel erweitert den Versicherungsschutz in einem Land, in dem solche Risiken regional sehr unterschiedlich verteilt sind – und lässt zugleich offen, wann ein Schaden tatsächlich als gedeckter Angriff gilt.
Die Versicherungssparte des kremlnahen Sberbank-Konzerns, Sber Insurance, erklärt, sie habe die zusätzlichen Risiken in ihre Hypothekenpolicen aufgenommen, ohne den Preis zunächst zu erhöhen. Für den Konzern ist das ein unmittelbarer Wettbewerbsvorteil: Wer einen Kredit bei Sberbank aufnimmt, benötigt eine anerkannte Versicherung, und ein scheinbar umfassenderer Schutz kann die Entscheidung zugunsten der konzerneigenen Gesellschaft beeinflussen.
Über die Änderungen berichteten am 1. November 2026 unter anderem ein Telegram-Kanal und eine Übersicht zu den November-Regeln. Die neuen Vorgaben sind Teil eines größeren Pakets finanzieller und rechtlicher Änderungen. Für Hypothekenschuldner ist jedoch vor allem entscheidend, wie die neue Risikokategorie bepreist und im Schadenfall ausgelegt wird.
Der aktuelle Preis ist keine dauerhafte Zusage
Versicherungen kalkulieren Beiträge anhand der erwarteten Schadenswahrscheinlichkeit und der möglichen Höhe von Auszahlungen. Werden mehrere besonders teure Risiken in einen Standardtarif aufgenommen, verschwinden die Kosten nicht dadurch, dass der Beitrag am ersten Tag unverändert bleibt. Sie müssen später über Rückstellungen, neue Tarife oder strengere Bedingungen aufgefangen werden.
Nach den vorliegenden Einschätzungen könnten Hypothekenversicherungen deshalb langfristig um etwa 10 bis 20 Prozent teurer werden. In Grenzregionen Russlands und auf der Krim könnten die Aufschläge höher ausfallen. Diese Größenordnung beschreibt eine mögliche Marktentwicklung, keine feststehende Belastung für jeden einzelnen Kreditnehmer. Sie macht aber den Unterschied zwischen dem heutigen Preisversprechen und den Kosten bei späteren Vertragsverlängerungen sichtbar.
Die jährliche Erneuerung der Police ist für viele Kreditnehmer keine freie Marktentscheidung. Wer die verlangte Versicherung ablehnt, muss nach den Bedingungen der Bank mit einer Erhöhung des Hypothekenzinses um bis zu zwei Prozentpunkte rechnen. Selbst wenn eine andere Police günstiger wäre, könnte der Zinsaufschlag die Ersparnis schnell übersteigen.
Versichert bedeutet nicht automatisch entschädigt
Die größte praktische Unsicherheit entsteht erst nach dem Schaden. Die Aufnahme von Drohnenangriffen, Terrorismus und Sabotage in den Vertrag legt nicht abschließend fest, wie die Ursache eines konkreten Ereignisses eingeordnet wird.
Wird die Beschädigung als Folge von Kriegshandlungen und nicht als gedeckter Drohnenangriff oder Terrorakt bewertet, kann der Versicherer die Zahlung verweigern. Für den Eigentümer beginnt dann ein aufwendiges Verfahren: Er muss die Entscheidung anfechten, gegebenenfalls vor Gericht, während die beschädigte Immobilie und die laufenden Kreditverpflichtungen bestehen bleiben.
Damit entsteht eine Lücke zwischen dem formalen Versicherungsschutz und einer tatsächlich erreichbaren Entschädigung. Entscheidend werden Beweise, behördliche Einstufungen und die Vertragsauslegung sein. Die neue Regel beseitigt diese Konflikte nicht, sondern verschiebt sie in das Verhältnis zwischen Versicherer und Kreditnehmer.
Ein landesweiter Tarif für ungleich verteilte Gefahren
Die Vorgabe gilt für das gesamte russische Staatsgebiet, obwohl das Risiko von Drohnenangriffen nicht überall gleich hoch ist. Bewohner entfernter Regionen Sibiriens oder des Fernen Ostens sind voraussichtlich weniger stark betroffen als Menschen in grenznahen Gebieten oder an anderen Orten, die wiederholt Ziel von Angriffen waren.
Wie stark diese Unterschiede in den Beiträgen berücksichtigt werden, ist offen. Ein landesweit geltender Pflichtschutz kann jedoch dazu führen, dass Kreditnehmer in relativ sicheren Regionen über den Versicherungsmarkt an den Kosten höher belasteter Gebiete beteiligt werden. Die Risiken eines Krieges werden damit nicht nur dort getragen, wo Schäden wahrscheinlicher sind, sondern auf einen großen Kreis von Hypothekenkunden verteilt.
Für die Versicherungsbranche erhöht sich zugleich das Risiko großer gleichzeitiger Schäden. Mehrere beschädigte Gebäude nach einem einzelnen Ereignis könnten hohe Auszahlungen erfordern. Große Gesellschaften mit umfangreicheren Reserven und einem breiteren Kundenbestand sind darauf eher vorbereitet als kleinere regionale Anbieter. Ob diese die Anforderungen für eine Zulassung in den Hypothekenprogrammen erfüllen können, ist daher eine zentrale Wettbewerbsfrage.
Sollten kleinere Versicherer ihre Teilnahme freiwillig beenden oder keine Anerkennung durch die Bank erhalten, würde die Auswahl für Kreditnehmer schrumpfen. Weniger Anbieter bedeuten weniger Möglichkeiten, Preise und Vertragsbedingungen zu vergleichen. Für Sberbank und ihre Versicherungssparte stärkt das die Stellung im eigenen Hypothekengeschäft, während Kunden mit weniger Alternativen zurückbleiben könnten.
Folgen für neue Bauprojekte
Die Veränderungen betreffen nicht nur bereits bestehende Wohnungen. Banken bewerten bei der Finanzierung von Bauprojekten ebenfalls die Risiken von Grundstücken, Baustellen und künftigen Immobilien. Müssen Entwickler zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen und Versicherungsprämien einkalkulieren, steigen die Kosten eines Quadratmeters.
In besonders gefährdeten Regionen könnten Kreditgeber höhere Sicherheiten oder größere finanzielle Reserven verlangen. Investoren müssten dann entscheiden, ob ein Projekt unter den neuen Bedingungen noch ausreichend rentabel ist. Das kann den Bau verzögern oder einzelne Vorhaben unwirtschaftlich machen. Ein vollständiger Stillstand neuer Wohn- und Gewerbeprojekte ist hingegen ein mögliches Szenario, keine bereits feststehende Folge der Regeländerung.
Für private Haushalte treffen die zusätzlichen Unsicherheiten auf hohe Hypothekenzinsen und eine ohnehin angespannte Preisentwicklung. Selbst ein moderater jährlicher Anstieg der Versicherungsprämie kann für Familien mit knapp kalkuliertem Einkommen relevant werden. Zusammen mit einem möglichen Zinsaufschlag und einer strittigen Schadensregulierung wächst das finanzielle Risiko der Kreditnehmer.
Die entscheidende Bewährungsprobe kommt daher nicht beim Abschluss der Police, sondern bei der ersten größeren Schadensmeldung. Erst die Praxis von Versicherern und Gerichten wird zeigen, wie eng oder weit die neuen Begriffe ausgelegt werden. Bis dahin erhalten Kreditnehmer zwar einen erweiterten Vertrag, müssen die Folgen der Kriegsrisiken aber weiterhin über Preis, Kreditbedingungen und das Risiko eines langwierigen Rechtsstreits mittragen.
